도시 경관 개발업체 ‘모리빌딩’의 쓰지 신고 사장은 24일 기자회견을 열고 도쿄 미나토구에서 추진 중인 복합도시 ‘도라노몬힐스’ 재개발 사업으로 대형 복합시설 ‘도라노몬힐스 스테이션 타워’를 올가을에 오픈한다고 발표했다. 도심에서는 대형 부동산업체의 대규모 재개발이 이어지고 있어 오피스 수급 균형이 무너지는 ‘2023년 문제’가 우려되고 있다. 코로나19의 여파로 재택근무가 정착한 것도 오피스 수요를 끌어내리는 요인이 되고 있어, 2023~2026년에 걸쳐 공실률 상승세가 강해질 것으로 예측된다.

“올해 도쿄 오피스 공급은 과거 10년간 평균과 비교해 약 30% 많다”

대형 부동산 서비스 업체인 CBRE의 이와마 아리시 디렉터는 이같이 말했다.

CBRE의 추산에 따르면 연내 공급되는 오피스 바닥 면적은 24만 평(약 79만㎡)에 달한다. 도쿄메트로 히비야선 도라노몬힐스역과 바로 연결되는 모리빌딩의 ‘도라노몬힐스 스테이션 타워’ 오픈 이외에 대규모 재개발이 진행되는 시부야역 주변에서는 도큐부동산이 시부야역 남서쪽에 복합시설을 준공할 전망이다.

한편, 대형 오피스 중개업체인 미키상사의 조사에 따르면 도쿄 도심 5구(지요다·주오·미나토·신주쿠·시부야)의 오피스 평균 공실률은 작년 12월 기준 19개월 연속 6%대다. 도심부에서 채권자와 채무자의 우위가 바뀌는 경계선이 되는 기준인 5%를 웃도는 수준이 이어지고 있다.

쓰지 사장은 회견에서 2021~2022년에 오피스 공급이 거의 없었던 것 외에 ‘도라노몬힐스 스테이션 타워’는 현재 3분의 2의 오피스가 임대되었다고 밝히며 “비교적 순조롭다”고 의욕을 보였다.

다만, 이와마 디렉터는 올해 준공하는 빌딩의 임대 내정율이 저조해 “코로나19 이전과 비교해 도저히 미치지 못한다”라고 견해를 밝혔다.

미쓰이부동산이 운영하는 복합시설 ‘도쿄 미드타운 야에스’(주오구)도 작년 준공 당시 “일등지인데 유치율이 부진”(부동산 관계자)했다. 향후 많은 빌딩들이 공실을 남겨둔 채 준공될 것으로 보인다.

오피스 수급에 대한 우려는 공급 과잉만이 아니다. 출근과 재택근무를 결합한 ‘하이브리드 근무’를 계속하는 기업이 많아, 수요가 코로나19 이전 수준으로 회복되지 않았다.

또, 코로나19 사태로 인해 사무실 면적을 축소하고 위치나 공간 설계를 중시하는 추세가 강해지고 있는 것으로 알려졌다. 더 좋은 위치와 고기능 시스템을 갖춘 오피스로 전환이 이루어지면서 ‘2차 공실’이 늘어날 가능성도 지적된다.

요시다 다스쿠 닛세이기초연구소 선임연구원은 임차인 측의 기대를 반영하지 못한 기존 오피스의 공실이 두드러지는 등 “오피스 우열이 선명해져 양극화가 진행될 것”이라고 말했다. (아사카미 아유미)